부동산 투자 지금 괜찮을까? - 바키형

부동산 투자 지금 괜찮을까

몇 년 동안의 부동산 열풍으로 집값이 많이 올라서 아직 큰돈이 없는 동생들에게는 더 큰 타격일 거 같아 마음이 아프네. 왜 이렇게 부동산 투기 열풍이 불었는지는 지금 무슨 소용인가 생각할 수도 있지만, 그간의 폭등 사유와 최근 하락 사유의 이유를 되돌아보면 향후 부동산 예측을 정확하게 할 수 있을 거야.
참고로 이글은 경제적인 관찰과 분석의 결과기 때문에 읽어보고 참고만 하도록 해. 수요와 공급의 법칙 때문에 가격이 상승했다는 뻔한 말은 안 할게. 내가 수요자 입장이라고 가정하고 지난 몇 년간의 심경 변화를 시점별로 설명하는 식으로 얘기할까 해.

돈 가치 하락(feat. 저금리, 통화정책)

돈의 가치를 결정하는 건 통화량인데, 미국 달러의 가치와도 환율로 인해서 직접적인 관련이 있어. 우리나라도 미국을 따라 금리를 2019년 후반에 급격하게 내렸고 2년간 유지하다가 2021년 후반부터 서서히 올리기 시작했어. 아래는 한미 기준금리와 통화량의 추이를 나타낸 그래프야.

저금리 시기였던 2년간 사람들은 본능적으로 뭔가를 하지 않으면 가지고 있던 돈의 가치가 떨어질 것이라는 걸 느꼈고 투자처를 물색했어. 특히 이미 큰 부를 축적한 연령이 많으신 분들은 주식같이 어렵고 리스크가 있는 투자 대신 정보로만 확실하게 돈을 벌 수 있는 부동산을 택할 수밖에 없었을 거야. 부동산 정책도 투기성으로 부동산을 구매하지 못할 만큼의 기준도 아니었으니, 서울부터 투기성 수요가 몰리기 시작하고 점차 수도권과 계획도시 같은 지방으로까지 확대됐어.

중간세대들의 고민

집을 구해야 하는 신혼부부나 직장인 1인 가구는 집값이 너무 올라서 풀 대출을 받아서라도 막차에 타야 하나? 결혼이나 애는 포기해야 하나? 다른 곳에서 투자해서 집 살 돈을 모을까? 라는 온갖 고민을 하다가 결국 저금리로 대출받게 돼. 중간 세대들도 이제 돈이 생겼으니 전세든 매매든 수요에 견인하면서 집값은 또 폭발하게 돼. 하지만 이 모습은 주식시장에서 세력들이 가격을 상승시키고 막바지에 개미투자자들이 물량을 받아주는 것과 너무 흡사한 것 같아. 미국 연준이 금리를 인상하겠다고 공언한 시점에도, 미국과 국내의 금리 관계를 몰랐던 사람들은 위기감을 느끼지 못했고 그때까지도 청약 열풍이 불고 있었었지. 뒤늦게 막차를 탔던 구매자들은 이미 오른 집값 때문에 평생 살만한 좋은 집을 구할 수도 없었을 거야.

뒤늦은 후회(feat. 이자 부담, 매매절벽)

2022년 후반 금리가 3%가 넘었을 때, 이제 영혼까지 끌어다 투자했던 사람들이나 다주택 소유자들은 초조해지기 시작해. 변동금리로 대출했던 중간세대는 이자 부담에 잠도 안 올 정도이고, 팔아야 하는 윗세대는 매매절벽으로 거래가 되지 않기 때문이야. 하지만 당장 할 수 있는 건 없기 때문에 기다리면서 시장 상황을 주시할 수밖에 없어. 여기까지가 2023년 2월 현재 상황이야. 다음부터는 내가 생각하는 향후 부동산 전망을 말해볼게.

부동산 투자 전략(feat. 인플레이션, 인구감소)

먼저 지난 몇십년간의 권역별 부동산 가격 추이를 보자.

앞에서 얘기했던 부동산 열풍은 전체 그래프에서 고작 일부분에 포함된다는 걸 볼 수 있을 거야. 그러면 왜 수십 년간 꾸준하게 가격이 상승할까? 그건 인구와 인플레이션(=물가상승률)과 연관이 있어.

(1) 절대 인구(세대 수)

우리나라 출산율이 1 미만으로 떨어진 지는 꽤 오래됐지만 절대 인구 감소는 아직 일어나지 않았어. 우리나라의 인구 감소는 2030년부터 나타나게 되고 저출산으로 급격하게 감소한 것으로 예상돼. 그동안은 인구가 증가하면서 꾸준하게 수요가 증가해서 나타났던 현상이라고 생각해도 되고, 아래 인구 감소 전망을 보면 생각보다 빠르게 인구 감소가 일어날 것이라는 걸 예측할 수 있어.

물론 절대 인구가 아니라 가구 수 기준으로 판단해야 때문에, 1인 가구가 늘어나는 요즘은 절대 인구 감소를 상쇄하진 못해도 서울 지역의 부동산 수요는 일정 수준 유지될 거라고 생각해

(2) 물가상승률(소비자물가지수)

또 하나의 부동산 가격 결정 요인은 물가상승률이라고 볼 수 있어. 아래 그래프에서 나타나는 것처럼 예전의 돈에 비해 돈은 가치는 계속 하락하기 때문에, 단순히 부동산의 가격을 금액으로만 비교하긴 어려워. 부동산의 가격은 물가상승률이 반영되면서 수요와 공급에 의해 가격이 결정되기 때문에, 향후 물가상승률의 예측도 고려해야 할 사항이야.

결론

결론적으로, 현재 시점에서 판단했을 때는 부동산 가격 거품이 사라지고 한동안은 정체 기간이 올 거야. 왜냐면 한번 올려놓은 금리는 예전 수준으로 바로 돌아가지 못하기 때문이야. 미국은 물가상승률을 안정화시켜 정치적인 목적을 달성하려고 노력할 것이기 때문에, 정권이 바뀌지 않는 한은 미국 금리가 제로금리 수준으로 돌아올 일은 없을 거야. 그렇기 때문에 금리와 물가상승률이 서서히 감소하는 추세라면 수요를 견인해줄 투자자는 비싼 이자 비용을 내면서까지 구입할 필요가 없겠지. 그래서 현재 상황이면 부동산 가격은 서울은 거품 전 가격 유지, 지방 도시는 인구 감소로 예전보다 더 가격이 하락하지 않을까 예상돼. 신도시나 계획도시는 인프라가 구축되는 데 오래 걸리기 때문에, 투자를 목적으로 고려한다면 추천하지 않아. 그럼 참고해서 현명한 투자 하길 바랄게.